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被指推高深、滬等地房價「兇手」,隨著監管收緊相關產品已下架,南都記者深入調查力圖還原樓市槓桿真相

  一線城市樓市持續高燒背後,槓桿上的樓市成為焦點。包括地產中介、互聯網金融平台、小貸等渠道提供的「首付貸」,由於提高了原有銀行渠道房貸槓桿,被個人信用借貸利率比較看做是推高深圳、上海等地房價的「兇手」,並已經引發了監管的關注和圍堵。

  南都記者近日兵分多路,深入調查深圳、廣州、上海等多個一線城市的「首付貸」,還原真實「首付貸」之下個人信用借貸利率比較一線城市的樓市槓個人信用借貸利率比較桿。調查發現,事實上,來自地產中介、互聯網金融平台、小貸等渠道提供的「首付貸」在風聲收緊之下,不少已經悄然暫停。而銀行渠道的各類消費貸在實際上運作過程中部分已經成為變相的「首付貸」。

  一位國有銀行廣東省分行個貸部負責人對南都記者表示,購房者的貸款違約風險將加大,首付款在降低購房者購房門檻的同時,也個人信用借貸利率比較降低了購房者的違約成本,原本購房至少需要三成首付款,若通過首付貸購買住房,一旦房價下跌超過首付比例,購房者的還款意願將大幅下滑,按揭貸款違約風險增大。

  「元兇」:

  被指為樓市的「場外配資」

  「首付貸的問題,還是不要問我了。」一周前還在向作為客戶的記者力推「首付貸」的廣州一家中介地產經紀馮亮,昨日被記者問到「首付貸」卻立馬轉移了話題,不願意再提起。

  和馮亮一樣變得謹慎的,還有各家此前力推首付貸的機構,不管是P2P平台,還是中介機構都變得非常謹慎。今年春節前後,突然進入大家視野的「首付貸」在本周似乎一夜之間成了敏感詞。

  所謂「首付貸」,是指對用於支付首付的貸款。眾所周知,在傳統購房方式中,信貸的方式主要是銀行的按揭貸款,根據央行規定,需要按一定比例支付最低款項。根據今年2月1日最新調整的房貸政策,在不實施「限購」措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個個人信用借貸利率比較人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,且各地可向下浮動5個百分點。這意味著根據監管規定,我國不限購城市的首付最低為20%,而北上廣深等限購城市的首付最低要達到30%.

  事實上,首付貸並非新事物。早在2014年,搜狐旗下的搜易貸就高調推出「首付貸」產品。但今年春節之後,隨著上海鏈家被調查,首付貸在一線城市樓市高燒不斷的背景下,被看做助推房價上漲的「元兇」,有人將之類比股市配資,稱之為樓市的「場外配資」。

  深圳是此輪房價上漲幅度最大的地區,也被看做因為首付貸而被疊加槓桿較高的城市。據人民銀行深圳中心支行的數據顯示,深圳按揭平均成數高,2015年12月份達到65%,遠高於北上廣三市,同比高3.2個百分點,與70%的最高貸款成數限制相差僅5個百分點,這意味,在深圳「場內」槓桿幾乎被用盡。

  而銀行之外的場外配資,購房者要找到「首付貸」的渠道並不少。南都記者以購房者身份向一家中小型地產中介機構提出目前有首付款困難時,房產經紀積極向南都記者介紹了一家他們長期合作的深圳市聚輝源投資諮詢公司。聚輝源前海分部負責人表示,只要滿足已婚人士,有固定工作單位且工作滿一年以上,月純收入3000元以上條件就可辦理信用型首付貸。

  現狀:

  廣上深有的停了,有的還在做

  在確認上述信息后,上述業務員表示,目前深圳市面上首付墊款主要分兩種,一種是信用貸,即無抵押型,直接憑個人徵信進行貸款,一般額度較低,一個人最高可貸20萬,一個家庭為單位最高可貸60萬,最長貸款年限10年,借款成本為月息1%,即年化24%.第二種抵押貸,借款人以房產等為抵押物向中介進行貸款,額度最高是抵押物評估價值的7成,月息一般為0.5%.

  在首付貸率先受到關注的上海,南都記者實地調查包括鏈家、我愛我家、中原地產等上海多家房產中介獲悉,此前上述機構提供的「首付貸」一般期限是3年以內,利率大部分在7%-9%,有的可能會稍高。貸款金額方面,雖然大部分宣稱50萬或者100萬元以內,但實際運作中,放款金額一般被控制在20萬元以內。

  不過,南都記者發現,隨著監管風聲收緊,中介和P2P公司提供的首付貸產品悄然下架。深圳和上海地區包括鏈家、我愛我家、中原地產等房產中介的首付貸或類首付貸產品均已悄然下架。上海鏈家一名工作人員稱,接到總部通知,目前鏈家所有金融產品全面暫停,何時會恢復以及是否會恢復,目前尚不可知。

  在深圳,中原地產金融部業務員李小姐告訴記者:「現在風頭比較緊,中原地產已經沒有做首付貸了,現在要解決首付問題的產品都改名了,一般叫信用貸或者抵押貸」。而房天下客服告訴記者,2月底的時候深圳的首付貸業務已經全部停掉了,什麼時候恢復尚不清楚。

  不過,廣州部分中介仍可提供首付貸。房天下大區總監倪磊告訴記者,廣州的首付貸業務至今還有在做,但是春節過後,最長貸款時間已經從原來的3年縮短到1年了,貸款額度最高可以做到首付的一半但不超過50萬,貸款半年以內利率是1分/每月,半年到一年利率是6-8厘/每月。

  揭秘「首付貸」資金

  

  50家P2P公司涉足首付貸

  綜合上海、深圳、廣州三地調查的情況,南都記者發現,為了控制風險,市面上的首付貸產品一般不會為客戶提供全部首付額度貸款,而是總房款的15%-20%,以20萬元以內居多;且多為指定的合作樓盤;貸款時間一般不會太長,多為3年以內。

  那麼首付貸的資金來源是什麼?南都記者調查發現,目前涉足「首付貸」的模式主要有兩種。一種是地產中介自營的平台,此類產品由地產中介自營平台與開發商合作,由中介、售樓處向客戶推薦。而中介提供首付貸又有兩種類型,一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照,可直接提供金融消費服務;另一種則是中介僅為業主提供中間服務,尋找合適的金融機構,後續的資金貸款仍由金融機構完成。世聯行、鏈家屬於前者,中原等屬於後者。具體操作來說,用戶在申請貸款時,需填寫用戶信息,包括收入、流水、具體樓盤信息等,放貸方在審核通過後放款給客戶,客戶再用來繳房款。

  另一種是地產商和中介與互聯網金融平台、小貸公司等第三方機構合作。據一位房貸金融產品的資深從業人士介紹,大部分中介還是以尋求第三方金融機構合作的形式提供產品為主,特別是與P2P平台的結合,資金多來源於個人投資者,也就是通常所說的民間資金。

  據盈燦諮詢向南都記者提供的數據顯示,截至目前,有近50多家P2P網貸平台出現過首付貸標,目前有20家P2P網貸平台對接首付貸資產為主要業務,包括搜狐旗下搜易貸、多寶貸、合匯貸。不過這20家P2P網貸平台中,已經有多家平台暫停了首付貸相關業務,包括廣州e貸、房天下理財等平台。

  對於第三方的合作,上述房地產金融平台人士表示,提供這類服務,這種模式的資金來源和風控都是由第三方提供,一般平台對樓盤和用戶都有選擇。

  盈燦諮詢研究員陳曉俊對南都記者表示,目前P2P平台按照首付貸是否進行抵押,又可以將首付貸分為信用貸款、抵押房產貸款兩種。不過據了解,大多數P2P網貸平台進行首付貸業務模式時主要以信用貸款為主。在信用貸款的首付貸中,對於二手房的上家是否還完所有貸款分為兩種情況,因為只有貸款付清,並辦理房地產抵押權註銷登記后,才能與下家共同申請轉移登記,如果上家沒有還完所有貸款,新的購房者(即下家)在首付資金不足的情況下申請首付貸進行「墊資」,這樣的話上家的部分未結清房貸實際為下家的首付貸資金。

  陳曉俊進一步指出,信用貸款主要存在於與開發商進行合作的P2P網貸平台,此時購房者無需進行抵押,同時開發商會提供本息保障。當然,通過信用貸款的方式獲得首付貸一般比例不高,少部分平台要求最高上限要求不得超過房款的20%,大多數平台則要求不超過首付款的一半,主要放貸比例還是根據平台審核購房者的資質來進行判定。

  廣州一家P2P平台負責人對南都記者表示,P2P平台提供首付貸除了和中介機構合作外,還和開發商有合作。珠三角一家曾推過首付貸業務的運營高管告訴南都記者,該平台此前的首付貸產品,儘管表面上是以借款人個人身份募集首付款,但實際上,購房者無需為此支付利息,通過P2P平台借款融資成本則有開發商進行支付,項目引入擔保方。「P2P平台實際上賺取通道費。」上述運營高管告訴南都記者。

  

  銀行「裝修貸」變相為「首付貸」

  事實上,除了P2P以及中介等「場外」渠道提供資金在為購房者買房加槓桿外,本為「場內」渠道的銀行,消費貸產品在實際運用,甚至基層業務員在推銷過程中,已經變相為首付貸。

  深圳一家地產中介對南都記者表示,首付貸不夠,可以從銀行通過借出信用貸或者消費貸來補足。這類貸款客戶其實可以自己去找銀行辦理,但通過第三方機構借出。「第三方機構可以幫忙包裝,銀行批複的額度更高,第三方機構以此為賣點吸引有較大資金需求的客戶。」上述地產中介業務員表示。

  「如果一家銀行的信用貸額度還不夠,只要信用記錄、資質比較好的話,公司可以幫忙爭取向兩家銀行做信用貸款,一家銀行最多可以貸出來35萬元。」前述提到的聚輝源某業務員也告訴記者。不過他提出,由於銀行的信用貸一般要求申明用途,不可用於房貸,一旦被銀行發現挪用會產生的後果,負責人表示公司不會負責,一切風險由客戶自己承擔。

  南都記者調查中發現,由於銀行的消費貸規定使用條件,因此需要貸款人尋求「通道」進行提現。「按理來說消費貸是不可以用於房貸的,而且一般消費貸是不能提現的。中介可以幫你找個地方提現,從中收取一定的手續費。」某房地產長期觀察人士對南都記者介紹,這種信用貸貸款額度一般也比較小,對申請人資質要求相對嚴格,比如需要提供在該銀行的流水,有些甚至需要抵押物。

  而在廣州的市場上,南都記者發現,在P2P、地產中介等「場外」渠道,由於監管風聲收緊開始叫停業務,部分銀行開始發力「首付貸」。廣州一家國有銀行基層個貸經理近期主動向南都記者推廣:「是否需要辦理貸款,用於首付貸?」據上述國有銀行基層個貸經理向「購房者」的記者力推,該行可提供最高30萬元的裝修貸,儘管名為「裝修貸」,但投資人可以用於交付首付貸。「如果在我們銀行辦理的按揭貸款,首付超過3成的都可以申請。」上述基層個貸經理舉例,以一套100萬的房子為例,如果為首套房,在該行辦理按揭貸款,首付為5成,那麼該行除了正常的按揭貸款50萬外,還可以提供20萬的裝修貸。而對於按揭貸款不在該行辦理的,該行可以提供3成的信用貸作為首付貸,額度30萬元。

  揭秘首付貸資金鏈

  銀行和中介機構互相介紹業務

  首付貸到底有多火,市場需求有多大,聚輝源投資諮詢公司業務員的觀察可以窺見一斑:「春節前,帶客戶去總部入單都需要排長隊,總部4個入單員節前每天每人至少要做20-30單。」

  據上海鏈家某門店的工作人員介紹,首付貸在一線城市還是有一定市場的。尤其是最近由於交易火爆房東跳價的情況出現較多,這時首付貸的出現就顯得有一定的必然性。他介紹,許多人並不是沒有支付能力,但是錢可能無法立刻變現。「現在房價上漲那麼快,有時候甚至一天一個價,等你把手裡的股票或者固定資產換成鈔票早就來不及了。」因此,首付貸就有了市場。

  南都記者調查發現,圍繞首付貸,已經構成了一個完整的利益鏈,一般而言,借款人的資金成本會跟著貸款方式來變動。在地產中介自營的首付貸中,借款人需要負擔貸款利息(利率在7%-12%)和服務費。如中原地產在首付貸成交后,一次性向借款人收取服務費,一般信用貸的服務費是借款總額的3%,而抵押貸的服務費是5%.

  在房產中介與第三方機構合作的首付貸中,如果貸款來自第三方自有資金,那麼借款人需要負擔貸款利息(利率12%左右)、地產中介服務費、第三方機構首付貸服務費(貸款額的6個點以上),其中第三方機構會返還一定點數給地產中介。

  而如果通過第三方機構使用銀行消費貸、信用貸,那麼借款人要負擔貸款利息、地產中介服務費、第三方中介服務費(銀行批複額度的5%-8%),其中第三方中介服務費也有可能不收,而是由銀行返還點數給第三方機構,第三方機構又會再返還一定點數給地產中介。



詳全文 揭秘首付貸資金:銀行信用貸變相為首付貸-財經新聞-新浪新聞中心 貨幣政策效果有限,負利率改不了儲蓄習慣

《華爾街日報》報導,日本央行在 1 月把利率將為負值以後,許多消費者急著尋找其他存錢裝備,保險箱,造成當地連鎖五金店的保險箱銷售比一年前多兩倍,其他人正在想其他非傳統的存款方式,譬如買黃金或是放到租來的保險箱裡。

周一日本十年期公債殖利率為 -0.005%,表示投資人借錢給政府 10 年那麼長,得到報酬會比原先借出去的更少,現在已經有些投資短期債券的基金停止對消費者招攬生意,且投資很多政府債券的保險公司,也暫停銷售相關產品。

日本早在 90 年代晚期利率就降至接近零的水位,隨著經濟規模擴張,人民持有現金數量增加,現金日圓紙幣合計金額已經比 1995 年時增加 3 倍,但按照日本央行理論,他們應該要把錢投資在高風險高報酬的資產,但日本人民沒想著獲利,只想存現金,現金水位節節攀升。

持有現金並非央行實施負利率的目的,他們希望儲戶不要把錢放銀行,鼓勵消費者花錢或借貸。日本財務部長說他們早就知道貨幣政策能發揮的效果有限,他說,「現金是有,但是沒有需求,這才是最大的問題。」日本官方已經注意到保險箱銷售大增這件事,但是否會廣泛到影響央行政策翻轉,還有待觀察。

金錢換實物保值,腳凳、紅酒價格飆漲

除了日本之外,歐洲國家也出現各種負利率效應。路透社報導指出,負利率讓基金、房地產、畫作、紅酒銷售大增。瑞典斯德哥爾摩拍賣行發現藝術品與設計傢俱需求增加,譬如一張不起眼的復古地毯 5 年內價格飆漲 10 倍,一張要價 82,000 美元。

一張風格極簡,在一般瑞典人的夏季別墅裡會看到的腳凳也要 17,000 美元,如果再加 15,000 美元,可以帶走一件木做的咖啡桌。拍賣行的人對銷售高峰都感到不可思議,他們說價格的確在上漲,但線上銷售額也在攀升。

此外,紅酒價格也是負利率時代受惠者,2000 年份 12 瓶裝的木桐·羅斯柴爾德酒莊生產紅酒,價格從 2,800 美元上漲到 18,600 美元。

很多人都在找新的投資管道,逼得大家得去投資周期性高風險資產,如股市,這會讓股市更加震盪,房地產也因此走升,2013 年底以來瑞典房地產飆漲 36%,去年斯德哥爾摩一戶 1,200 萬美元的公寓銷售創新高,報導認為,原因歸咎於減稅之外,就是超低利率與負利率。

日本在 90 年代初期,同樣也出現房地產與藝術品需求升溫現象,後來受到政府抑制導致房價下跌,連帶影響藝術品市場。報導指出,日本在 2000 年降低利率也無法活絡經濟,經過 20 年通縮,消費者延遲花錢,他們相信物價會持續跌,同時國家債務飆升。

負利率導致歐元區存在家裡或金庫的錢已經多達上兆歐元,大部分是 500 元的紙幣。負利率時代已揭幕,且會持續一段時間,勢必會影響投資人的選擇,拍賣市場雖熱絡,但同時也出現有趣的現象,就是賣家不願意出售,因為就算換了錢他們也不知道要把錢放在哪裡才好。利用貿易項下匯出資金會受到種種限制及日後外匯核銷的監管,資本項下且經官方審批同意的資金匯出,才是合法又安全的選項。

由於人民幣匯率劇烈波動,加上對未來經濟環境的擔心,近期大陸台商有著強烈的動機要將資金匯往境外,但大陸現階段仍處於外匯高度管制,就算是人民幣資金要匯出大陸,也存在許多限制與障礙,更別說目前外管局最在意企業將人民幣換匯為美元後匯往境外的行為。

如果是台籍個人要將在大陸的資金匯往境外,除非是合法且有納稅的資金,像是已完稅的工資收入,或出售個人在大陸名下的房產,否則外籍個人很難找到合法管道將資金匯往境外,但如果是台資企業,那情況就有所不同,因為企業會有較多的合法途徑可以將資金匯往境外。

很多企業利用貿易項下監管較寬鬆的灰色地帶,透過「預付貨款」途徑將大陸境內資金匯往境外,問題是「預付貨款」最終還是得進行外匯核銷手續,也還是存在外匯監管的問題,所以只能瞞得一時,瞞不了一世,台商在操作利用「預付貨款」進行資金調度時必須先三思而後行。

資本項下才是台資企業要將大陸的人民幣現金,不管是直接或換匯為美元匯往境外的較佳選擇,最常見利用資本項下進行資金匯出的理由是分配利潤,或是償還境外的外債,如果台資企業帳上有較多未分配利潤,目前是進行利潤分配的很好時機;至於償還外債,因為去年人民幣一下子貶值了許多,加上大部份台資企業的外債都是美元外債,在美元看升,大陸境內人民幣貸款利率下調等背景下,之前專欄曾分析,向大陸本地銀行借人民幣來償還境外美元外債,也是目前相當主流的資金調度選項。

其他台資企業可利用來進行匯出資金的資本項下理由,還包含借錢給境外企業,根據目前規定,境內企業借款給境外企業,可採取「資金池」或直接借款兩種選擇,其中又以資金池方式進行大陸境內外資金調度最為方便,但要使用資金池進行跨境資金調度,對企業本身有著很高的門檻要求,例如集團境內外總營收須超過10億元人民幣,或是加入資金池的企業皆須成立滿一年以上,因此實務中大部分企業都是採用取直接借款方式。

直接借款給境外企業人民幣資金,主要依照銀發[2013]168號文規定,要注意的是,168號文雖未對借款額度進行限定,但實務中不能超過出借資金的境內企業淨資產,而如果是借給境外企業外幣,則是按照匯發[2009]24號文件,最大借款到境外的金額,不能超過境內出借資金方淨資產的30%(若是註冊在上海自貿區的企業則可以到50%),借款期則可超過2年。

對台資企業來說,要把大陸的閒置資金匯往境外,必須先考慮合法合規,如果考慮稅務成本,滿足外匯監管要求,避免衍生後遺症等綜合考量下,目前最務實的作法是在境外設立子公司,以大陸投資到境外子公司的「出資到位」理由,經外管局審批同意後,大大方方地將資金從大陸匯往境外,並在以大陸境內企業作為母公司的報表上,如實披露境外子公司出資到位後的資金去向,這才是現階段台商從大陸將資金匯往境外的最佳方案。

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